Ilustrasi: ASA Indonesia
Oleh: M. Jehansyah Siregar, Ph. D
Apa kabar kasus “pagar laut”? Ingatan publik tentang kasus Tangerang kembali disegarkan. Kasus yang sempat menguap dari pemberitaan ini kembali mencuat setelah viralnya video tanggul beton raksasa di Cilincing, Jakarta Utara, belum lama ini. Di awal tahun 2025 lalu, viral video pembangunan pagar laut sepanjang 30 kilometer di pesisir Tangerang, yang belakangan diketahui pagar bambu tersebut berada di wilayah laut. Perkembangan terbaru dari kasus “pagar laut“ adalah pembatalan 50 sertifikat oleh Menteri ATR, termasuk milik perusahaan PIK-2. Namun, kelanjutan kasus hukumnya jalan di tempat. Dugaan gratifikasi pejabat pertanahan dalam penerbitan sertifikat raib begitu saja. Tampaknya memang ada kekuatan besar di belakang redupnya kasus korupsi di pagar laut Tangerang ini.
Begitulah, kisruh “pagar laut” pada akhirnya menampakkan keserakahan oligarki yang merampas tanah rakyat dan bahkan mengintimidasi mereka. Hak konsesi lahan yang luas akhirnya mendorong para oligark untuk menguasai tanah-tanah milik rakyat. Untuk itu, mereka berkolaborasi dengan aparat pertanahan dan aparat keamanan. Inilah kunci untuk mengumpulkan aset sekaligus pengaruh politik. Bahkan, dugaan penawaran lahan di PIK-2 kepada Kampus ITB semakin menunjukkan pengaruh mereka dalam upaya melegitimasi penguasaan atas tanah yang luas. Semakin banyak lahan dikuasai, semakin kuat posisi mereka. Bahkan melalui aparat keamanan mereka bisa membungkam pihak yang menentang.
Apapun dalihnya, “land grabbing” oleh para oligark properti ini tetap tidak boleh dibiarkan. Dampak sosialnya sangat nyata, nasib tragis menimpa para nelayan dan penduduk di pesisir Tangerang. Mata pencaharian mereka hilang dan hanya bisa pasrah tanpa perlindungan pemerintah. Praktik monopoli lahan perkotaan menyebabkan harga properti yang melambung semakin tak terjangkau dan memperparah krisis perumahan. Sementara jumlah penglaju semakin tidak terlayani dan pemukiman kumuh dibiarkan meluas dan memadat atau bahkan digusur. Kinerja sektor-sektor pekerjaan umum, cipta karya, perumahan, pertanahan dan tata ruang hanya semakin memundurkan kesejahteraan umum.
Sekarang kita coba menyimak pula pernyataan Presiden Prabowo tentang fenomena “serakahnomics”. Yaitu golongan yang mendulang keuntungan ekonomi pribadi dengan akal yang luar biasa. Nah, ada pertanyaan besar yang muncul di sini. Bagaimana tindakan nyata Prabowo dalam kasus “pagar laut” di Tangerang itu? Bukankah keserakahan PIK-2 menguasai tanah hingga beribu-ribu hektar merupakan contoh nyata dari “Serakahnomics”? Bukan hanya itu, PIK-2 pun sudah sampai menguasai tata ruang kota, sertifikasi tanah hingga aparat desa. Memang Presiden sudah memberi sinyal akan adanya penindakan. Tunggu tanggal mainnya, katanya. Inilah momen yang dinanti masyarakat, yaitu langkah berani Presiden untuk menindak “Serakahnomics” properti yang dimulai dari kasus Pagar Laut Tangerang.
Selama ini memang para oligark properti selalu mendapatkan konsesi bisnis properti di kota-kota besar. Akibatnya, tanah-tanah milik rakyat menjadi target penguasaan. Hal ini terjadi dalam iklim ekonomi tanah air yang sangat liberal, dimana tanah di area aglomerasi yang bernilai tinggi dikelola tanpa arah. Kelemahan sistem ini akhirnya memusatkan kekuatan ekonomi pada oligarki. Mereka menjadi sangat kaya, berkuasa dan bisa membuat kebijakan negara untuk kepentingannya. Di sinilah Presiden dan Menkeu yang baru perlu menyadari, bahwa sektor properti sangat rentan terhadap praktik oligarki yang bisa menguasai tata ruang hingga sertifikat tanah. Mereka bahkan bisa melobi agar lahan yang tadinya tidak boleh menjadi boleh dibangun fungsi komersial sehingga nilainya meningkat drastis.
Banyak tokoh yang menilai bahwa pemerintah sudah gagal memajukan kesejahteraan rakyat. Sedangkan konstitusi memberi amanat untuk memajukan kesejahteraan secara berkeadilan. Pasal 28-H UUD 1945 menjamin bahwa setiap warga berhak atas tempat tinggal yang layak dan lingkungan yang baik dan sehat. Namun faktanya, ketimpangan tata kota beriringan dengan kekumuhan dan kemiskinan kota. Inilah dampak dari penguasaan oligarki properti terhadap tanah perkotaan dalam skala besar. Kebijakan yang menguntungkan segelintir elit memperlebar kesenjangan antara si kaya dan si miskin. Proyek-proyek properti raksasa juga seringkali menyebabkan kerusakan lingkungan yang serius. Untuk itu, konsesi lahan berskala besar kepada pebisnis properti ini haruslah dievaluasi secara total.
Lalu langkah apa lagi yang harus segera diambil oleh pemerintah? Yang jelas, pembiaran praktik monopoli properti seperti ini menghambat berkembangnya sektor riil. Sedangkan Presiden Prabowo dan Menkeu Purbaya justru berupaya keras untuk berputar kencangnya ekonomi sektor riil demi mencapai pertumbuhan ekonomi hingga 7% sampai 8%. Penunjukan Menkeu Purbaya di awal September ini merupakan momentum berharga untuk membuat perubahan. Selain membatasi “serakahnomics”, Menkeu perlu memberi arahan kepada Menteri PU dan Perumahan untuk membina dan menugaskan BUMN dan BUMD agar dikembalikan pada misi awalnya. Yaitu menjalankan amanat Pasal 33 untuk menguasai lahan berskala besar dan memimpin pengembangan kawasan permukiman dan perkotaan.
Jika BUMN dibiarkan lemah dan pembangunan didominasi oligarki properti, maka sektor riil akan terhambat. Mengapa? Karena fokus oligarki bukan pada pembangunan yang merata, melainkan pada spekulasi dan penimbunan lahan yang luas. Pembangunan melambat, rantai pasok di sektor konstruksi dan bahan bangunan tidak bergerak lancar. Jika terus dibiarkan, fenomena ini bukan hanya menghambat bergeraknya sektor riil secara masif, namun juga menciptakan ketimpangan ekonomi yang semakin parah. Untuk itu, pemerintah harus memberi mandat dan dukungan penuh kepada BUMN di bidang perumahan. Ada Perumnas, PT. PP, Waskita Realty dan lainnya yang bisa dipilih untuk berkompetisi.
Manakala BUMN memimpin pembangunan, menguasai lahan dan membangun kawasan hunian secara masif dan berimbang, maka pertumbuhan kredit properti akan naik. BUMN seperti Perumnas dan PT. PP perlu diperkuat dengan mengelola tanah-tanah negara dan mengembangkan program kawasan siap bangun. Juga mengembangkan program apartemen sewa murah dalam sistem public housing, agar bisa terbentuk “critical mass” untuk mendorong perkembangan kawasan. Pada gilirannya, nilai kawasan akan meningkat di bawah penguasaan negara dengan didukung oleh pengembang kecil dan menengah serta koperasi. Menkeu baru harus menyadari, bahwa program perumahan tidak akan berhasil jika bertumpu pada bisnis properti secara langsung. Bisnis properti biarkan diurus oleh sektor perdagangan, industri dan usaha kecil menengah.
Hilangnya dominasi oligarki di pucuk bisnis properti akan membuat sisi produksi meningkat tajam. Bank akan kebanjiran permintaan kredit dari dunia usaha maupun masyarakat luas. Baik kredit usaha rakyat, kredit pemilikan rumah, kredit proyek pembangunan hingga kredit mikro perumahan. Pasar yang semula terbatas menjadi terbuka lebar dan berkembang ke semua segmen penghasilan. Akhirnya harga properti semakin terjangkau, permintaan kredit bisa tumbuh sampai dua digit. Iklim yang berkeadilan seperti inilah yang sebenarnya diinginkan Presiden dan Menkeu yang baru. Namun visi presiden yang pro-rakyat ini selalu terganjal oleh birokrasi korup dan gangguan oligarki yang merupakan residu rezim masa lalu.
Begitulah tingkah polah para pejabat dan oligark di kota-kota besar di seluruh Indonesia. Di Jakarta, Medan, Surabaya, Bandung, Makassar, Banjarmasin, Balikpapan, Palembang, Batam, dan kota-kota besar lainnya. Perampasan tanah di Tangerang dan banjir bandang di Bali hanyalah puncak gunung es. Para oligark diperkirakan sudah menguasai beratus-ratus ribu hektar lahan di seluruh kawasan strategis perkotaan. Akibatnya, kekayaan terpusat di tangan segelintir elit, daya beli melemah, biaya hidup mencekik dan stabilitas sosial goyah. Inilah yang disorot Presiden Prabowo sebagai ekonomi keserakahan. Pemerintah tidak boleh terus membiarkan keserakahan oligarki tumbuh subur dalam iklim yang sangat liberal. Kita tentunya tidak menginginkan gejolak Gen-Z yang meneriakkan “dinepalkan saja” semakin bergaung di berbagai tempat.
***
(Penulis adalah Staf Pengajar di Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangana Kebijakan, SAPPK-ITB)
